Un locataire ne peut plus céder son bail sans l’accord du propriétaire, sauf exception pour cause de violence ou de séparation. Cette modification, entrée en vigueur au Québec, bouleverse un principe appliqué depuis des décennies.
Les propriétaires disposent désormais de nouveaux outils pour encadrer la sous-location et la reprise de logement. Plusieurs points techniques, encore méconnus, changent la relation entre locataires et propriétaires. Ces ajustements ont engendré de vives réactions dans le milieu du logement.
La loi 31 au Québec : origines et enjeux dans le contexte du logement
La loi 31 au Québec ne sort pas de nulle part. Votée à l’Assemblée nationale du Québec à l’initiative du gouvernement Legault et défendue par la ministre France-Élaine Duranceau, elle s’inscrit dans une période où la crise du logement frappe de plein fouet. Le marché locatif est sous tension : loyers en hausse, files d’attente devant les portes, appartements rares, taux d’inoccupation au plancher. La pression s’intensifie pour tous les ménages, peu importe leur profil.
La volonté des instigateurs est claire : rééquilibrer les droits des locataires et des propriétaires. Il s’agit de corriger des déséquilibres historiques, issus de pratiques ancrées depuis longtemps. À Montréal comme à Québec, le logement devient un champ de bataille politique et social. Un défi : protéger les locataires tout en encourageant un marché immobilier plus dynamique.
Le projet de loi, âprement débattu au parlement, divise profondément. Les groupes de propriétaires, APQ, CORPIQ, réclamaient depuis des années un contrôle renforcé sur la cession de bail. En face, les défenseurs des locataires, FRAPRU, RCLALQ, voient dans cette réforme une menace pour les ménages fragiles. Au cœur du débat, une interrogation de fond : comment préserver l’accès au logement sans freiner l’investissement et la rénovation du parc existant ?
Quelles nouveautés la loi 31 apporte-t-elle pour propriétaires et locataires ?
La loi 31 introduit des changements majeurs dans la relation entre propriétaires et locataires au Québec. Premier bouleversement : la cession de bail. Désormais, un propriétaire a le droit de refuser la cession, sans avoir à fournir de raison. Jusqu’à présent, ce mécanisme permettait aux locataires de transférer leur bail plus librement, ce qui facilitait la mobilité résidentielle, surtout en période de crise du logement. Maintenant, si le propriétaire refuse, le locataire est libéré de ses engagements, mais la recherche d’un nouveau logement devient moins prévisible.
La loi resserre aussi les règles encadrant les évictions. Un propriétaire doit démontrer la validité de la démarche et verser des indemnités plus élevées lors d’une reprise de logement ou d’une rénoviction. Les personnes âgées ou vulnérables voient leur protection renforcée. Pour les appartements neufs, la loi impose désormais de déclarer le loyer maximal applicable pendant les cinq premières années, freinant ainsi les augmentations rapides.
Voici quelques mesures concrètes apportées par la loi 31 :
- Sous-location à profit interdite : la législation encadre beaucoup plus strictement la sous-location, mettant fin aux abus constatés.
- Unités d’habitation accessoires (UHA) : jusqu’en 2029, les municipalités ont la possibilité d’autoriser l’ajout de mini-maisons ou de logements accessoires pour élargir l’offre.
- Tribunal administratif du logement (TAL) : ses pouvoirs sont précisés et étendus, notamment pour trancher les conflits sur la cession de bail, les évictions ou les indemnités.
Le code civil du Québec est donc remanié : gestion des baux, transparence sur l’historique des loyers, procédures d’éviction. La transformation du parc locatif s’accompagne de nouveaux leviers financiers, avec l’appui de la Société d’habitation du Québec et de programmes fédéraux dédiés au logement abordable.
Focus sur les droits et obligations : ce qui change concrètement au quotidien
La loi 31 rebat les cartes dans la relation locataire, propriétaire, en modifiant des mécanismes clés du marché locatif québécois. Le nouveau régime de cession de bail en est la preuve : désormais, le propriétaire peut refuser sans justification, libérant le locataire de ses obligations, mais réduisant la fluidité des déménagements, déjà compliqués par la pénurie de logements.
Les règles entourant l’éviction évoluent aussi : le propriétaire doit prouver que la démarche est fondée et payer une indemnité plus élevée. Les personnes âgées ou plus vulnérables profitent d’une sécurité renforcée lors des reprises de logement ou des rénovictions. Autre nouveauté, la possibilité pour le locataire de réclamer des dommages punitifs si le logement est jugé insalubre, un moyen supplémentaire de lutter contre l’habitat dégradé.
Pour les logements neufs, l’obligation de mentionner le loyer maximal pour les cinq ans à venir limite la spéculation, tout en encadrant les hausses. La sous-location, quant à elle, ne peut plus générer de bénéfice.
Les règles autour des unités d’habitation accessoires (UHA), comme les mini-maisons, changent aussi la donne. Avec l’accord de la municipalité, ces espaces peuvent accueillir des proches, des étudiants ou s’ajouter à l’offre locative. La décision revient aux villes jusqu’en 2029 ; ce sont elles qui fixent le cadre, du zonage jusqu’aux usages autorisés. Résultat : la gestion administrative s’invite désormais dans la vie de tous les jours, du premier bail jusqu’aux nouveaux usages du logement.
Comprendre les impacts réels de la loi 31 pour mieux anticiper l’avenir du logement
La loi 31 redessine les contours du marché locatif au Québec, en modifiant la relation entre offre de logements et accès pour les ménages. Pour la Société d’habitation du Québec (SHQ), ce texte ouvre la porte à davantage de logements abordables et d’unités d’habitation accessoires. Des programmes comme Novo Climat ou le Fonds national de co-investissement pour le logement soutiennent la construction d’immeubles écoénergétiques et la rénovation du parc existant.
Les municipalités disposent maintenant d’un levier inédit : elles peuvent autoriser ou non les mini-maisons et UHA dans leur territoire, selon leurs propres règles. À Dunham, par exemple, les mini-maisons détachées sont acceptées, preuve que l’adaptation locale façonne le visage du logement. Cette autonomie s’accompagne d’une mission : faire évoluer le tissu urbain sans céder à la spéculation.
Dans la sphère publique, la tension reste palpable. Les associations de propriétaires, APQ et CORPIQ, voient d’un bon œil la limitation de la cession de bail et la redéfinition des rapports entre bailleurs et locataires. À l’opposé, les groupes comme le FRAPRU et le RCLALQ jugent la réforme trop timide pour protéger les plus précaires et craignent un frein à la mobilité résidentielle. Des voix discordantes, incarnées par Andrés Fontecilla ou Virginie Dufour, rappellent que la crise du logement ne se résorbe pas d’un coup de baguette législative. La suite s’écrira, pièce par pièce, dans les tribunaux, les conseils municipaux, et surtout, dans la vie quotidienne des locataires et propriétaires.
